Il Ministero dello Sviluppo Economico (MISE) ha emanato alcuni chiarimenti in materia di contabilizzazione e termoregolazione di cui al D. Lgs. 102/2014 articolo 9 comma 5, così come risultante a seguito delle modifiche apportate dal D. Lgs. 141/2016.
Va innanzitutto precisato che il documento non ha alcun valore giuridico ai fini interpretativi e qualsiasi Giudice potrà ignorarlo.
Tuttavia, alcuni spunti possono essere utili per una lettura della norma almeno in riferimento a quelle parti che generano difficoltà interpretative.
Una di queste è la definizione di “edificio polifunzionale” di cui all’articolo 2 lettera p): “edificio destinato a scopi diversi e occupato da almeno due soggetti che devono ripartire tra loro la fattura dell’energia acquistata”
Ciò che genera confusione è il seguente passaggio “destinato a scopi diversi”. Secondo il MISE, nel caso in cui un edificio appartenga ad un unico soggetto (persona fisica o giuridica), a prescindere dal fatto che la destinazione d’uso sia unica o meno, ma vi sia la necessità di ripartire le spese energetiche tra più soggetti, trovano applicazione gli obblighi di procedere all’adozione dei sistemi di contabilizzazione e di termoregolazione.
L’interpretazione convince e coincide con le indicazioni date da ANACI nei convegni.
La norma che prevede l’obbligo di installazione dei sistemi di contabilizzazione è il D. Lgs. 102/2014 che, in ossequio alle proprie finalità, stabilisce un quadro di misure per la promozione e il miglioramento dell’efficienza energetica che concorrono al conseguimento dell’obiettivo nazionale di risparmio energetico. Il decreto, inoltre, detta norme finalizzate a rimuovere gli ostacoli sul mercato dell’energia e a superare le carenze del mercato che frenano l’efficienza nella fornitura e negli usi finali dell’energia.
A tal fine l’articolo 9 comma 5 prevede, alle lettere b) e c), che nei condomini e negli edifici polifunzionali riforniti da una fonte di riscaldamento o raffreddamento centralizzata o da una rete di teleriscaldamento o da un sistema di fornitura centralizzato che alimenta una pluralità di edifici, è obbligatoria l’installazione entro il 30 giugno 2017, a cura del proprietario, di sottocontatori per misurare l’effettivo consumo di calore o di raffreddamento o di acqua calda per ciascuna unità immobiliare, nella misura in cui sia tecnicamente possibile, efficiente in termini di costi e proporzionato rispetto ai risparmi energetici potenziali. Nei casi in cui l’uso di sottocontatori non sia tecnicamente possibile o non sia efficiente in termini di costi e proporzionato rispetto ai risparmi energetici potenziali, per la misura del riscaldamento si ricorre, a cura del medesimo proprietario, all’installazione di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore individuali per quantificare il consumo di calore in corrispondenza a ciascun corpo scaldante posto all’interno delle unità immobiliari dei condomini o degli edifici polifunzionali.
Innanzitutto emerge che la definizione fa riferimento all’occupazione di almeno due soggetti che devono ripartire tra loro la fattura dell’energia acquistata. Occorre, pertanto, come primo requisito, che vi sia un impianto termico posto al servizio di almeno due unità immobiliari.
Il termine “occupato” fa riferimento all’utilizzo dello stesso e non al rapporto contrattuale in base al quale l’unità immobiliare sia occupata. Si ritiene, pertanto, che l’occupante possa essere tale in virtù di un diritto reale (usufrutto, uso, abitazione) oppure in virtù di un diritto personale di godimento (locazione o comodato).
Sembrerebbe di poter ritenere che la locuzione “edificio destinato a scopi diversi” faccia riferimento all’edificio nel suo insieme e non alle singole unità immobiliari. Quindi parrebbe di escludere che il riferimento sia alle attività nelle unità immobiliari le quali debbano essere diverse tra loro (ad esempio una artigianale ed una abitativa). D’altro canto, anche nella definizione di “condominio”, viene fatto riferimento all’edificio e non alle attività al suo interno. Si consideri anche, per quanto attiene all’edificio polifunzionale, che il riferimento alle singole unità immobiliari è fatto per l’occupazione e non per l’attività in esse esercitata.
Se il legislatore avesse voluto fare riferimento alle attività svolte all’interno delle singole unità immobiliari, avrebbe citato le classi catastali (queste fanno in effetti distinzione tra gli scopi: abitativo, industriale, sportivo ecc):
Il termine “scopi diversi” potrebbe fare riferimento agli altri edifici i cui scopi sono indicati sempre nelle definizioni del medesimo decreto legislativo 102/2014, quindi gli edifici della pubblica amministrazione.
In ogni caso, verrebbe da escludere che la diversità degli scopi sia riferita all’utilizzo delle singole unità immobiliari (nel senso che debbano essere utilizzate per almeno due scopi diversi, cioè, ad esempio, commerciale e abitativo) per vari motivi. In primo luogo per quanto sopra detto. In secondo luogo, se il riferimento fosse all’utilizzo della unità immobiliare, si avrebbe che l’obbligo sarebbe escluso qualora, in un edificio composto da 50 unità immobiliari, queste siano occupate tutte ad abitazione mentre, se una di esse dovesse improvvisamente divenire un ufficio, scatterebbe l’obbligo.
Si ricordi che lo scopo della norma è quello di “favorire il contenimento dei consumi energetici attraverso la contabilizzazione dei consumi di ciascuna unità immobiliare e la suddivisione delle spese in base ai consumi effettivi delle medesime” (articolo 9 comma 5 capoverso).
In tale disposizione, il legislatore fa espresso riferimento alle sole unità immobiliari ed all’obbiettivo di portare gli occupanti (siano essi conduttori, comodatari o proprietari) a diminuire il prelievo di energia al fine di risparmiare denaro e, conseguentemente, energia.
- Le differenze di fabbisogno del 50%
Qualche perplessità genera invece l’interpretazione del MISE per il caso della mancata applicazione della 10200 ai fini della ripartizione della spesa qualora vi siano differenze di fabbisogno termico superiori al 50%. Secondo il Ministero il calcolo del fabbisogno può essere effettuato in riferimento a sole due unità immobiliari. Il parere sembrerebbe non conforme al dettato normativo. Quest’ultimo prevede che il calcolo debba essere effettuato “per metro quadro tra le unità immobiliari costituenti il condominio”. La locuzione, letteralmente, sembra quindi fare riferimento a tutte le unità che formano il condominio, quindi non solamente due. Diversamente, non avrebbe avuto motivo il Legislatore di specificare “costituenti il condominio”.
Si ricordi che la relazione, in questo caso, deve essere asseverata e una interpretazione non corretta potrebbe esporre i condomini alla sanzione amministrativa di cui all’articolo 16 del medesimo D. Lgs. 102/2014.
- La 10200 in assenza di contabilizzazione
Nel caso in cui non siano stati installati i sistemi di contabilizzazione in quanto non ne ricorrono i presupposti di legge, non vi è obbligo alcuno di ricorrere alla norma tecnica UNI 10200 per la ripartizione delle spese del riscaldamento.
- Non è sufficiente la delibera per escludere le sanzioni
La sola delibera di installazione non pone al riparo dalle sanzioni i singoli Condòmini che, a causa dei ritardi sia nell’assunzione della delibera sia dovuti all’impresa che non effettua le opere, non si siano adeguati entro la scadenza del 30/06/2017.
Il MISE si concentra anche sui seguenti aspetti:
- sono vietati i coefficienti correttivi;
- è obbligatorio contabilizzare l’acqua calda sanitaria;
- per la contabilizzazione dell’acqua calda sanitaria è possibile utilizzare un contatore volumetrico;
- i “contaore” non possono essere equiparati ai sistemi di contabilizzazione; i “contaore”, infatti, misurano il tempo di accensione ma non la quantità di energia consumata;
- nel caso di installazione di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione, è consentito il funzionamento dell’impianto termico per tutte le 24 ore soltanto se presente un programmatore che consenta la regolazione della temperatura almeno su due livelli nell’arco delle 24 ore
Art. tratto da Condominio news